购房一族

　　●降价促销，从市郊蔓延至中心区

　　●房产缩水，业主补差价呼声渐起

　　●资金紧张，地产商拿地尤为谨慎

　　长达半年的楼市“阴霾天”还笼罩在羊城上空，广州房价持续下跌。近期，前中期买房的业主遭遇降价资产缩水的阵痛，要求补差价的声音也开始在广州露出苗头。

　　广州房价还会继续跌吗？房产“缩水”是否会继续蔓延？部分市民还在伸长脖子观望。

　　专家昨日表示，广州房价已经接近底部。业内人士分析称，广州已有个别楼盘降幅超过30%，如果继续走低，广州或将继深圳之后出现断供现象。

　　某房地产网站最近的一项调查结果显示，近一年已按揭购房者，如房价跌破购买价三成以上，超过八成的人选择退房或断供。

　　编者按

　　菜价涨了，油价升了，房价高企……在结构性通胀的背景之下，各行各业、百姓民生都备感压力。为此，本报今起推出系列报道，关注通胀背景下的业态民生，与行业人士共商渡过难关的对策，为**治理经济环境提供决策参考。

　　房产缩水业主要求补差价

　　自今年年初以来，开发商为了回笼资金，纷纷打出打折促销牌。轰轰烈烈的“降价潮”还未显效，热热闹闹的“退房潮”紧跟而来，在深圳、上海等地，退房比买房更热。

　　经过一段时间的僵持之后，广州部分开发商已经率先降价，企图打开僵局。前段时间，广州东部板块某楼盘上演了百名业主要求补差价的一幕。该楼盘首期在去年楼市始入寒冬时面市，以4800元/平方米的超低价大规模推货，而今最后一期再降价，打出便宜过限价房的旗号，最低价格3888元/平方米。

　　前后房价的巨大落差，意味着房产价值的迅速缩水。在发展商的清货促销中，业主遭受降价资产缩水的阵痛。有业主抱怨，开发商曾在新闻中承诺不会降价，“误导消费者集体抢购”，但后期产品和前期尾盘疯狂降价倾销，“前期业主在半年内甚至一个星期内不同程度总价损失10%—20%”。

　　楼市资产缩水的现象并非个案。金沙洲某楼盘近日也在持续降价，粗略算来，毛坯房每平方米的价格下降了500元左右。此前在该楼盘买了房的业主李先生无奈地说，早买几个月，足足多花了10万元。

　　天河软件园某酒店公寓去年年底均价达25000元/平方米，而现在价格18800元/平方米起，还带3000元装修，半年之内价格下跌5000元/平方米。如果以该盘最小单元47平方米面积计算，业主半年之内就损失了20多万。　

[ 本帖最后由 锦瑟 于 2008-7-3 14:40 编辑 ]

　　实际上，市场成交持续低迷、融资渠道受阻，以及去年开发商的疯狂拿地，令大多数开发商陷入前所未有的资金困局。今年上半年，土地市场显得尤为冷清，本周广州土地市场推出中山七路、南堤二马路两黄金地段的烂尾地块，也均以底价成交。

　　在各楼盘的促销广告中，市民们听到不绝于耳的房价“跳水”声。滨江东某楼盘房价从2万出头直接下降到13000元/平方米。

　　相对于赤裸裸的公开降价促销，更多的开发商却选择羞答答地优惠。“不是不愿意降价销售，而是害怕一旦降价房子更买不出去。”一名销售人员说。

　　购房者“买涨不买跌”的心态，更是让开发商小心翼翼，生怕丢了人气和信心。即使没有明降价，为了挽回购房者的心，开发商也往往通过附送装修、车位使用权、现金礼包等多种手段促销。

　　与上一轮集中在市郊的楼盘降价相比，高端市场坚挺的价格也有所松动。号称最保值的海珠区某大楼盘近日发布的广告短信明显表现其促销趋势，最大的优惠达到了9.5折，还另有业主介绍费赠送。海珠区某江景楼盘，本来宣称要卖30000元/平方米，结果开盘时降到20000元/平方米左右。

　　广州楼市出现“秘购团”的消息也在坊间流传。所谓“秘购团”是指小范围秘密的购房团体，是开发商委托中介代理机构，小范围组织客户以超低折扣购房。据称，这样成交的房价，甚至是市面价格的6—7折。

　　楼市持续走低离断供还有多远

　　由于房价大幅下滑，6月底深圳已出现首宗银行披露的断供个案。

　　业内人士称，目前暂未听说广州有类似情况，但是如果广州楼市出现继续走低现象，广州也将步深圳后尘。

　　那么，继补差价“声声急”之后，断供现象在广州出现的可能性有多大？下半年广州楼市预期的供应量给开发商施加了压力，也给下半年楼市走向留下伏笔。

　　经纬地产日前公布了其统计结果，称未来半年中，广州一手住房供应量将达到5.5万套，是现在的近两倍。

　　阳光家缘的数据显示，目前广州一手住房供应量维持在3万套左右。据悉，由于过去两年广州土地供应量较大，而根据施工进度，多数项目将于下半年推出市场。特别是经济适用房、限价房等大量中小户型将于年底前推售。

　　市民反应:越降价越观望

　　陈先生就是个被降价搞得身心疲惫的准买房人。在年初他看到楼盘开始降价，早有买房意愿的他，就列了一套看房计划，打算跑10多个楼盘，定下自己买房的具体意向。

　　他说，降价广告越来越多，一个比一个的降幅大，看着那些“乱花渐入迷人眼”的广告，原来的看房计划都被打乱了。“女朋友一看到有楼盘广告上宣传的起价更低，就非要拉我去看房。”

　　陈先生说，最近听说有些楼盘的业主闹着要补差价，因为开发商能够一次性降价幅度达到500元/平方米甚至更高，“这让我觉得心里很没底，觉得房价这个降法，自己更是不敢出手”。　

　　1.房产缩水是否会继续蔓延？

　　一些不久前购房的市民担心，房产“缩水”的情况会继续在羊城蔓延。

　　对此，合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江指出，出现房产“缩水”状况，跟开发商操作也有关系，降价与前期开售时间距离太近，降价手法过于赤裸裸，才出现了补差价的风波。同时，个别上市公司为年中报做最后冲刺，大幅降价，也造成前期业主房产“缩水”。黎文江表示，因房产“缩水”要求补差价只是特殊的个案，并不会造成楼市的连锁反应。

　　广州韩桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，目前广州的楼盘并没有形成普遍大幅降价的态势，而是个别楼盘轮番低价促销，并没有出现崩盘或恐慌性抛售的现象。

　　2.房价还会向下走吗？

　　下半年广州房价还会继续下跌吗？对于这一市民关注的热点问题，专家们各执一词。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，下半年房价仍会以跌价为主，这种跌势会处在很明显的下行通道，而且这种势态会延续至2009年。

　　“目前广深和珠三角许多城市的房价已经进入下行通道，房价有进一步下跌的趋势。”韩世同说，从香港、广州等大城市的楼市变化过程可以看出，房价进入下行通道是楼市发展过程的必然。因此不需要对房价下降反应过敏，有升有跌才是正常的市场。

　　有业内人士分析，很多发展商都看好7月份，因为6月份天气、地震等原因减弱买家的买房冲动，而下月买家的注意力可能转移到奥运赛事上，买房的热情也将受影响。为此，很多楼盘在7月份会加大推销的步子:“下半年成交量也许会上升，但房价仍会下行。”

　　黎文江则表示，有些郊区楼盘已经跌穿了“地板价”，该打的折扣也打了，房价中的水分正在挤干，给出的价格也可以承受，继续降价的可能性不大。他说，低价抛售并不是开发商回笼资金的唯一手段，也不能消除目前楼市观望的情绪。“购房者的信心不足，更多来自整个经济上的不确定因素，不是说降价就能重建购房者的信心。”

　　3.何时是抄底购房良机？

　　股市见底，广州楼市是否也已见底？何时才是合适的抄底购房时机，已成为不少购房者关心的焦点问题。

　　有房产机构预测，下半年广州楼市将有5.5万套商品住宅面世，成为持币观望的购房者的一大期待。黎文江分析说，考虑连续雨季影响施工进度、开发商可能拖延不拿预售证等因素，可能实际推出量未能达到5.5万套，房价不会因此有很大的起伏。

　　黎文江说，今年广州整个楼市信心还没有恢复，房价还不会上调，但是也不会再有太大幅度的下调，如果购房者找到合适的楼盘，“可以说是买房的好时机”。

　　中原地产项目部总经理黄韬指出，广州房价已经接近底部，但是还可以有下降空间，但是不可能回落到2003年时的房价水平，“自住买家现在购房是合适的”。他说，广州市场上并不缺乏购买力，但购买力对房价下跌的预期依然存在，不敢轻易入市。

　　韩世同说，从买房的目的来看，如若是作为投资，目前的市场形势比较难看清，现在投资的风险大于收益。而作为自住，早买可早点改善居住环境，但也需要经过细心权衡之后才出手。

　　4.楼市会否出现断供现象？

　　专家介绍，断供的出现，主要是因为房价大跌，跌幅超过首付，欠银行的贷款又超过目前房产的预期价值，使贷款个人沦为负资产的情况。

　　“广州部分楼盘已经有了出现断供现象的因素和条件。”韩世同指出，某楼盘开盘价超过25000元/平方米，现在只有18000元/平方米不到，降幅高达30%，但是目前广州还没有出现实质性的断供案例。他还表示，广州即使存在房价下跌30%以上的楼盘，不仅所占的比重不高，而且也可能是去年炒作十分严重的楼盘，不排除存在个别炒家出现难以支付的状况，但是对于自住型的买家，断供的可能性不大。

　　黄韬说，深圳出现断供主要因为买家以投资客为主，而据统计，今年广州购房的市民90%均为自住客，而且今年年初入市时广州房价已经下跌了近10%，因此出现断供可能性较小。“如果广州房价再跌20%，那么出现断供可能性就比较大了”。