楼市漫谈

由于市场观望情绪浓厚，一些开发商资金周转出现困难，开发商与炒房者这一对昔日哄抬房价的“合作伙伴”如今却变成了“互啮冤家”，这也从另一个角度表明政府调控房地产的政策效力渐显，原先由于“炒家”盛行而扭曲失真的住房供需关系回归真实。

开发商与炒家博弈
南宁的周先生去年在北海市一个楼盘登记了一套房，日前接到开发商“最后通牒”：一个月内前来办理正式购房手续，否则将没收5000元订金。
去年10月份以来，北海市多个楼盘向原先登记的购房者发出催促办理手续的通知。由于市场走向不明朗，特别是二手房交易基本停止，不少炒房者对房价是否上涨存有疑虑，对原先预订的商品房取舍拿不定主意，于是出现了开发商催办手续的现象。这些虽然登记为“已销售”的住房，实际上并未真正卖出，这种“悬挂”着的状况影响了开发商的资金回笼。
北海市从事房地产销售代理的王立说，这种现象反映出随着去年9月底国家对第二套住房提高首付等控贷措施的逐步到位，开发商与炒家进入了“博弈阶段”。

从“炒房分肥”到“软硬兼施”
从去年3月份起，北海市商品住房同比上涨幅度连续位居全国前列，除了消除众多烂尾楼后的恢复性增长因素，不乏“炒房”之故。据北海市房地产交易中心的统计，北海市外地人购房的比例超过60%，其中以投资为目的的炒房者为数不少。记者了解到，尽管房地产开发有符合“封顶”等条件才允许预售的规定，但在实际开发中，几乎没有开发商遵守。一些开发商项目动工伊始，为打探行情，同时也为了抬升人气，采取收取预付金或发放“贵宾卡”等方式搞内部认购，刺激炒房者的购买欲望，而这正是近年来不少楼盘一经推出就“销售告罄”的原因之一。此外，一些楼盘在预售后拖延办理房产证，炒房者可利用预售到办证之间的“时间差”将住房转手，然后到房地产交易中心销售备案，这种行为过去得到开发商或销售商的鼓励。因为在房价飙升的市场中，很容易找到接盘的“下家”，炒房者和开发商或销售商可以一起在炒房中分肥。在北海市，有个别楼盘预售后迟至两年未办理相关手续，而房价由最初的1700多元升至3000多元。
这种情况从去年四季度起有了微妙变化。由于市场观望情绪浓厚，“下家”难觅，一些开发商资金周转出现困难，炒房者与开发商的关系由昔日哄抬房价的“合作伙伴”变成了“互啮冤家”。王立说，一些楼盘由于数量众多的房子卖给了炒房者，而眼下炒房者又找不到人接盘解套，就对炒房者采取“软硬兼施”的手法：一方面较大幅度打折吸引这些已登记者办理手续；另一方面对其设置障碍，或者声称无法撤销备案，或者索取高达千元到一两万元的手续费。

楼市出现分化迹象
有关人士认为，开发商与炒家的博弈，表明调控政策效力渐显。由于国家调控力度不断加大，特别是对第二套住房的限贷政策，限制了利用银行贷款“炒房”的行为。目前北海市商品住房个人按揭贷款的首付比例，公寓型为30%，别墅为40%，商业(含商住两用)更高达55%，此外在利率上对第二套住房也有相应的上浮。记者在北海市多个楼盘了解到，这种对不同商品房“精细化”的限贷措施，使当地的房地产市场出现“分化”迹象：一些销售价在3000元/平方米以上的住房以及别墅、商住两用型商品房，由于投资额较大，已出现“有价无市”的滞销迹象，而那些适合普遍家庭自住或外地人在当地度假或养老购买的住房，维持着较好的销售状况。

王立认为，从北海市目前的情况看，金融杠杆调控房价产生了多重效应，一是使原先由于炒家盛行而扭曲失真的住房供需关系回归真实；二是规范了房产的交易行为；三是对房地产开发起到了引导作用，自住型住房被看好，大户型、豪华型的别墅、商住两用房遭受冷遇，促进住房回归基本属性。
他同时认为，目前各地楼市普遍出现的“冷局”显示，一些专家认为扩大供给方能缓解房价上涨的看法值得商榷。住房供应不足，在不同城市情况不同，一些一线大城市可能是住房总体上未能满足自住用房需求，但对于一些二、三线城市，这种供应不足，与投资性购房旺盛不无关系。宏观调控应针对不同情况，出台相应措施，有保有压；而在关紧信贷“闸门”的同时，应想方设法拓宽民间投资渠道，避免社会资金在房市、股市间打转。

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